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Las Invasiones de Tierra en la República Dominicana
19/04/2012 09:30 AM
Un inmueble que se encuentre baldío, sin una persona que lo cuide, cercado o sin cercar, y en el cual su propietario no lo visita periódicamente, es muy vulnerable para ser ocupado o usufructuado por otra(s) persona(s), de manera ilegal consciente o inconsciente.

Existen muchos casos, en los cuales el colindante (o vecino), discretamente va ocupándolo, moviendo la cerca, hasta que ejerce una posesión total o parcial sobre un inmueble privado.

De igual manera, hay personas que simplemente observan el inmueble en las condiciones descritas anteriormente, y forman grandes “barrios”, improvisados pero muy bien defendidos.

Muchos de los ocupantes, piensan que con tener “años” en posesión del inmueble privado, les ofrece un derecho sobre el mismo, grave error.

El Código Civil establece el tiempo para que una persona pueda reclamar un derecho de propiedad sobre un inmueble, pero con la condición de que el mismo no esté previamente registrado. El derecho registrado, nunca se pierde.

Desafortunadamente, no existen sanciones para los que ocupan terrenos privados, y precisamente esa, ha sido y es la causa de que desaprensivos y/o ignorantes del derecho de propiedad ocupen inmuebles privados.

Esto no significa que el propietario del inmueble pierda su derecho; cuando ha sido registrado, el Estado es garante del mismo, y le ofrecen todas las posibilidades para desalojar a cualquier intruso dentro de su propiedad.

A veces, dependiendo la situación, y principalmente los “ocupantes”, la solución más viable, económica y pacífica es “vender”.

Por ejemplo, imagine que tiene un inmueble de 10,000 M2., con su Certificado de Título, y después de 15 años de no revisarlo y sin nadie que lo cuide, le construyen 150 casas, y le alegan que tienen más de 10 años ocupándola.

Aunque el propietario tiene todo el derecho a desalojarlos, cumpliendo con procesos técnicos-legales, el Abogado del Estado, tiene el deber de otorgar la fuerza pública para estos fines, esta situación se convierte en un problema social de alto impacto político para los gobiernos.

Lo percibimos en la prensa, cuando alguien realiza un desalojo, en el cual destruyen cualquier construcción o mejora existente, y tratan a ese propietario como un “abusador” del derecho, dejando a familias de escasos recursos sin “hogar”.

Pero, ¿los ocupantes han tomado en cuenta, las necesidades que pueden tener los propietarios de los terrenos y el daño que le hacen?

Probablemente, no se ponen en el lugar del propietario, y lo peor del caso, es que muchos de los ocupantes ilegales de terrenos, precisamente se dedican a eso, a invadir inmuebles, vender y construir al vapor; a estas personas se les pueden calificar como “delincuentes”, porque es un “intento” puro y simple de robo.

Y peor aún, hay parcelas en las cuales el mismo afectado, no puede ni pasar, pues, los mismos desaprensivos lo agreden física y verbalmente.

¿Quién o quiénes pueden ser culpables de esta situación?

Existen varios actores co-responsables de manera consciente e inconsciente, y diversos factores que influyen; pero a continuación mencionamos nuestras sugerencias según los actores.


Propietarios Legales de inmuebles

1. Si adquiere un inmueble, de la forma que sea (compra, embargo, permuta, herencia, etc.), no lo desampare; porque empieza a ser visto como “sin dueño”, y es vulnerable de conseguirlo.
2. Comunique a su familia del mismo, no lo guarde en secreto, cuando fallece el propietario, y la familia desconoce de la existencia de ese derecho, el fruto de su esfuerzo, queda a beneficio de otro, muy probablemente de un desconocido.
3. Si es un inmueble que se encuentra distante de su residencia habitual o domicilio, deje a una persona que lo cuide en su nombre y representación, aunque le deje usufructuar los beneficios del mismo; y contacte periódicamente, al menos vía telefónica.
4. Considere que una “casita” de madera y zinc, es levantada en un día.
5. Delimite su derecho, esto refleja el carácter de privado, y al estar cercado, “podría” ser respetado.
6. Cuando adquiera un inmueble, regístrelo inmediatamente a su nombre, porque aunque usted no quiera que aparezca a su nombre, por la razón que sea, el vendedor se descargará del mismo con el acto de venta, ante la Dirección General de Impuestos Internos.
7. Mantenga sus impuestos al día, para que no deje a sus sucesores más que un bien, “un mal”.
8. Si lo que tiene es un acto de venta o una constancia anotada (carta constancia), deslinde su derecho, usted mismo puede hacerlo más fácil, porque conoce lo que adquirió y cómo; puede defenderlo mejor que alguien que lo desconoce. Además, si no está individualizado, es muy probable que al final, el derecho que tenga, sea sobre las calles abiertas dentro de la parcela.
9. Aunque tenga Certificado de Título, es conveniente que Actualice su mensura conforme a la actual Ley de Registro Inmobiliario, le ofrece mayores garantías, y le evita futuros inconvenientes.
10. Un inmueble que no produce ningún beneficio, puede convertirse en un gasto para el propietario, ya que anualmente debe cumplir con el Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria.


Ocupantes Ilegales

1. No entre a ninguna propiedad sin el consentimiento escrito del propietario.
2. El tiempo no le da derecho en una propiedad privada registrada.
3. Cuando el propietario quiera ejercer su derecho, no lo obstruya, ni agreda, ya que si el mismo tiene la intención de venderle, por afectarlo más, puede cambiar de idea, y querer desalojarlo.
4. Antes de construir, adquiera el derecho, porque todo lo que construya sin autorización escrita del propietario, será para beneficio del mismo, sin derecho a reclamo.
5. Previo a comprar, confirme la condición legal de quien le vende, para que no sea un ocupante ilegal de manera inconsciente.
6. Asesórese de un profesional del área, con experiencia, para que no pierda más, por lo menos.
7. Si es ocupante ilegal, antes de que el propietario quiera ejercer su derecho sobre el inmueble, si le interesa total o parcial, ubíquelo y propóngale la compra, es más conveniente, ya que le puede ofrecer una mejor oferta. No le deje ese problema a sus hijos.
8. Tenga presente que en la actualidad, quien le ofrece un inmueble, debe presentarle un certificado de título.
9. Recuerde que el que compra mal, paga dos veces.
10. Si es colindante (vecino), no trate de mover la cerca (empalizada), tarde o temprano se descubre, se repone y puede ser objeto de una demanda por parte del afectado.


El Estado

1. Como garante del Derecho de Propiedad, debe establecer leyes que sancionen las invasiones u ocupaciones ilegales de terrenos privados.
2. Para solucionar y minimizar el impacto social, político y económico que representan algunos “barrios”, construidos de manera informal, al vapor y sin consentimiento de los propietarios de las parcelas; el Estado debería comprar esos inmuebles a sus titulares, para posteriormente ofertárselo a sus ocupantes con las facilidades que solo el propio estado puede hacer.
3. Nunca debe promover, ni respaldar las ocupaciones ilegales de inmuebles registrados.
4. Cuando haga entrega de casas, solares o apartamentos, deben tener sus Certificados de Títulos, así evitarán que en gobiernos siguientes quieran afectar a los beneficiarios.

Estas son sugerencias y nuestro punto de vista, a partir de la experiencia que hemos tenido sobre diversos casos de invasiones y ocupaciones conscientes o inconscientes, sobre terrenos registrados.

Con agrado,


REGINMO
Su Asesor Inmobiliario

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